Aan de Raad van de gemeente Amsterdam p/a De directeur van Ruimte en Duurzaamheid, t.a.v. mevrouw M. Tiekstra Postbus 2758 1000 CT Amsterdam.
Betreft: Zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan Museumkwartier – Valeriusbuurt 2022.
Geachte Gemeenteraad, geachte mevrouw Tiekstra,
1 VOORAF
In de herfst van 2018 werd tijdens een zeer goed bezochte bewonersbijeenkomst over de bouwwoede in het Frans Otten Stadion de wens geuit zo snel mogelijk een bestemmingsplan op te stellen om ongewenste ontwikkelingen in de buurt zoals optoppingen, uitdiepen van kelders, verkamering, die in het vigerende bestemmingsplan mogelijk waren, uit te bannen.
Het vrij complexe ontwerpbestemmingsplan Museumkwartier-Valeriusbuurt 2022 ligt er nu en is gelukkig ter visie gelegd vóór het verlopen van het voorbereidingsbesluit (vastgesteld 31 maart 2021), waarmee ongewenste ontwikkelingen konden worden bevroren. Wij zijn verheugd te lezen dat in het nieuwe plan aanbouwen beperkt worden tot 2,5 m en dat ook optoppingen/ nieuwe daklagen in het algemeen van de baan zijn. Echter het plan maakt nog erg veel
ontwikkelingen mogelijk, althans als gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om binnenplans af te wijken. Gesteld wordt dat het bestemmingsplan bedoeld is om de bestaande situatie te bestemmen (zie Toelichting 1e alinea Hoofdstuk 4). In dit licht bezien zouden de mogelijkheden om af te wijken beperkt moeten worden, waarover later meer.
2 VERBETERINGEN
Wij merken opdat wij er niet gerust op zijn dat de verbeeldingen (3x) kloppen wat betreft rooilijnen, begrenzing tuinen (waar lopen de erfgrenzen?) en terrassen. Goothoogtes zijn niet aangegeven maar wel in de legenda opgenomen (zie aparte tekst hierover). Ook in de regels staat een enkele tikfout (zie 34.4.4/24.4.1) en is bijv. de max. bouwdiepte (41.5.3) nog niet ingevuld. Dat is jammer omdat uitsluitend de regels en verbeelding juridische werking hebben voor de ontwikkelingen.
Wij verzoeken u dan ook één en ander aan te passen en bij de vaststelling van het bestemmingsplan in een nota van wijzigingen aan te geven waar de verbeteringen zitten, zodat een ieder er gerust op kan zijn dat het plan helemaal klopt (naar de werkelijkheid). Voor de tuinen zijn bijvoorbeeld de erfgrenzen zeer belangrijk om te bepalen hoeveel oppervlak verhard mag worden en of een tuinhuis van 9 m2 kan worden toegestaan.
Mocht dit niet gebeuren en er worden in de toekomst mogelijke omgevingsvergunningen afgegeven op onjuiste gegevens, dan zal de rechter hierover moeten beslissen. Dit betekent een extra belasting voor het gemeentelijk apparaat, ook financieel en is voor een ieder ongewenst.
3 AFWIJKINGEN
Natuurlijk een bestemmingsplan moet in een conserverend plan in een veranderende wereld nog enige flexibiliteit kunnen bieden maar het hoort toch beleid te zijn dat afwijkingen alleen mogelijk zijn als er
heldere te toetsen criteria bestaan met een antwoord op de vraag: wanneer en hoe er kan worden afgeweken? Bijvoorbeeld bij een voorwaarde voor afwijking zie regel 44.3 ad b is “de omgevingsvergunning ….wordt slechts verleend indien: 1. Het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast”. Wie bepaalt dat? Worden de bewoners hier nog in gekend? Het bevoegd gezag (gemandateerde ambtenaren) zal immers voor de burgers en bij bezwaar en beroep zich moeten kunnen verantwoorden en de legitimiteit moeten waarmaken om af te kunnen wijken. Zo niet, dan ontstaat willekeur.
Overigens valt het op dat er nog vele veranderingen in dit ontwerp zijn doorgevoerd ten opzichte van de versie van het ontwerp die wij in december/januari jl. al mochten inzien. Zie bijvoorbeeld genoemde regel 44.3 die is toegevoegd ten opzichte van het voorontwerp. Hierin zijn vele afwijkingsmogelijkheden voorgesteld. De consequenties hiervan zijn moeilijk in te schatten.
Wij verzoeken u de afwijkingsmogelijkheden te beperken tot die ontwikkelingen die verantwoord kunnen worden aan de hand van heldere criteria en gedegen technisch onderzoek en waar ook sprake is geweest van democratische controle via buurtoverleg .
4 ALSNOG OPNAME IN BESTEMMINGSPLAN TIJDENS HET PLANPROCES
De algemene regel zoals gesteld in Hoofdstuk 4 van de Toelichting luidt dat een afwijkende ontwikkeling nog gedurende het proces in het bestemmingsplan kan worden opgenomen als de planologische haalbaarheid is aangetoond; concreet genoeg is en tijdig kenbaar is gemaakt.
Wij verzoeken u deze algemene regel alleen dan toe te passen als betrokkenen hiervan in kennis worden gesteld en hen de mogelijkheid wordt geboden bezwaar en beroep in te stellen.
5 KELDERS/PARKEERKELDERS
De aanleg van kelders wordt terecht aan strikte voorwaarden gebonden. Cruciaal is: niet toestaan dan alleen bij aangetoonde grondwaterneutraliteit en toetsing aan de bepalingen van het paraplubestemmingsplan grondwaterneutrale kelders. Niettemin komt het ons voor dat er erg veel mogelijk is: kelders kleiner dan 300 m2 worden slechts getoetst door het bevoegd gezag (gemandateerde ambtenaren) en bij kelders van meer dan 300 m2 houdt het bevoegd gezag bij de afweging tevens rekening met overige belangen in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
Wij vinden dat bij de afweging van de bouw van grote (groter dan 100 m2?) kelders duidelijk moet zijn dat er behoefte aan deze kelders bestaat. Ook voor kelders kleiner dan 300 m2 zou het criterium van een goede ruimtelijke ordening moeten gelden.(Wijnkelders onder woningen lijken ons bijvoorbeeld niet aan de orde, evenmin zwembaden onder woningen) De consequenties van de bouw in de vorm van overlast en mogelijk technische fouten, kunnen nl. groot zijn, ook al is getoetst aan grondwaterneutraliteit en een geohydrologisch onderzoek is uitgevoerd.
6 OPTOPPINGEN/EXTRA DAKLAAG
Wij zijn verheugd dat optoppingen sterk beperkt worden tot die gevallen waar het opvullen van ruimte in de straatwand en daklandschap aan de orde is. De CRK zal hierbij advies moeten geven en/of een oordeel moeten vellen.
Wij verzoeken u de tekst zodanig aan te passen dat voor alle gebieden een advies van de CRK aan de orde is.
7 AANBOUWEN
Tot ons genoegen zijn de aanbouwen tot 4 m in verband met de klimaatcrisis niet meer toegestaan en nu beperkt tot 2,5 m. Dit met uitzondering van de diepe tuinen. Een goede zaak. (Beter zou zijn
uitbouwen in het geheel te beperken, maar daarvoor is het Rijk aan zet)
8 BEPERKING VAN WONINGSPLITSING
Wij hebben bezwaar tegen het ongebreideld splitsen van ruime woningen in de 19e eeuwse gordel. Het overgrote deel van de nieuwbouw bestaat al uit kleinere woningen en de bijdrage van woningsplitsing in de buurt is marginaal ten opzichte van genoemde nieuwbouw. Afgezien van het feit dat oorspronkelijke fraaie structuren verloren gaan, heeft deze ontwikkeling grote effecten op de buurt: de sociale cohesie gaat verloren, meer verkeer en grotere parkeerdruk en grotere gezinnen worden de stad uitgedreven. Met deze ontwikkeling worden de projectontwikkelaars in de kaart gespeeld door dure verkoop en verhuur aan met name expats.
Geheel verbieden is echter niet aan de orde maar via de huisvestingsverordening én het toepassen van een afwijkingsbevoegdheid zou er een rem op woningsplitsing kunnen worden gezet. Gelieve dit in de regels in relatie met de huisvestingsverordening te verwerken.
9 GOOTHOOGTES
Tot onze verbazing staan goothoogtes wel op de legenda’s van de drie verbeeldingen aangegeven maar op de huizen en bouwblokken niet. Verschillende bewoners hebben ons hierop attent gemaakt. Dit is een grote omissie, omdat (bouw- en) goothoogten een belangrijk reguleringsinstrument zijn bij orde 1 en orde 2 panden.
Wij verzoeken u deze omissie te herstellen door goothoogtes, waar van toepassing, aan te geven in een nota van wijziging bij de vaststelling van het plan en deze ook digitaal te verwerken.
10 GEMEENTELIJK BESCHERMD STADSGEZICHT
Binnenkort wordt het gemeentelijk beschermd stadsgezicht voor de buurt gerealiseerd, althans als de gemeenteraad akkoord gaat. In de
regels is hier al op vooruitgelopen door de orde 1 en orde 2 panden ( waarde-cultuurhistorie -1 resp. -2) vast te leggen en bescherming toe te kennen. Daarbij is naar onze mening voldaan aan de eis voor verankering van deze waarden in het bestemmingsplan voor het beschermde stadsgezicht. Dit betekent onzes inziens, dat de CRK alle bouwkundige ingrepen, zoals uitbouwen en balkons, ook aan de achterkant, kritisch beoordeelt. Als deze verankering niet voldoende is, verzoeken wij u een voorwaardelijke regel in het bestemmingsplan op te nemen waardoor dit beleid in het bestemmingsplan zal gelden vanaf het moment dat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld.
11 RELATIE MET DE “BELEIDSREGELS AFWIJKINGEN OMGEVINGSVERGUNNING” ( A 2 of kruimelbeleid).
Door middel van het A 2 beleid is een aantal afwijkingen van het bestemmingsplan met een verkorte procedure mogelijk. Het gaat hier bijv. om balkons, dakkapellen, toegang tot dakterrassen en dakkapellen. Mogelijk moet het A 2 beleid worden herijkt naar de inhoud van dit nieuwe bestemmingsplan.
Wij verzoeken u hier aandacht aan te besteden en indien nodig de Beleidsregels voor het A 2 beleid aan te passen.
12TENSLOTTE
Wij wensen u veel succes bij het verwerken van de zienswijzen in het bestemmingsplan.
De Initiatiefgroep Bouwwoede Oud Zuid
Leen Keizer