Naar een nieuw bestemmingplan Museumkwartier – Valeriusbuurt
Inleiding
De aanleiding voor het herzien van het vigerende bestemmingsplan is genoegzaam bekend. Los van de vereiste periodieke herziening, vraagt de in meerdere opzichten ongekende bouwwoede als gevolg van het geliberaliseerde bestemmingsplan uit 2011 om een nieuw bestemmingsplan. Het nieuw A2-beleid is hiervan een eerste uiting en de voorbereiding voor een nieuw bestemmingsplan is gestart.
De initiatiefgroep Oud-Zuid heeft een reactie geschreven op het nieuwe A2-beleid. Deze reactie heeft geen invloed meer op het A2-beleid zelf, maar kan wel dienen als onderlegger voor onze opstelling bij de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan. De reactie op het A2-beleid is ook te vinden op deze website.
Nieuw evenwicht nodig
Volgens de initiatiefgroep Oud-Zuid is een nieuw evenwicht nodig tussen de belangen van zittende bewoners, bouwers en de cultuurhistorische waarde van Oud-Zuid. Dit evenwicht is in het A2-beleid nog niet gevonden, aldus onze eindconclusie. Naar onze mening betekent de nieuwe belangenafweging: meer oog voor burenrechten, beperken van overlast en minder aantasting van de stedenbouwkundige en architectonische kenmerken van de buurt. Dit laatste betreft zowel de publieke kant als de privézijde. In de kern komt de nieuwe balans neer om het terugdraaien van de liberalisatie: zonder nu meteen een krimpfolie om de bestaande bebouwing te willen leggen, is een wezenlijke beperking van de bouwmogelijkheden hard nodig. Wij zijn niet de enige die dit vinden. We bevinden ons in goed gezelschap. In Het Parool van 13 februari 2019 oordeelt de wethouder van Ruimtelijke Ordening Marieke van Doorninck: ‘De bouwwoede heeft een ontwrichtend effect’. Over de huidige regelgeving is zij even duidelijk: ‘Dat beleid is doorgeslagen, we zijn onze instrumenten kwijt.’
Met deze bijdrage willen we haar graag verder op weg helpen.
De speerpunten
– Beschermd stadsgezicht, nadere eisen welstand
– Verbieden/beperken vergroting bouwvolume dakverdieping
– Beperken van woningsplitsing
– Verdere verkleining toe te voegen balkons
– Verdere beperking aanbouwen op de begane grond
– Nadere eisen aanleggen/vergroten kelders
– Het nemen van een voorbereidingsbesluit.
Beschermd stadsgezicht
Aanwijzing tot beschermd stadsgezicht, via het rijk dan wel via de gemeente, is reeds meermalen op tafel gelegd. In het kader van het vooronderzoek voor het nieuwe bestemmingplan moet de effectiviteit van deze maatregel nader worden onderzocht. De gemeente heeft op dit punt toezeggingen gedaan, maar er zit niet veel schot in de zaak. Hoe staat het er mee?
Al dan niet gekoppeld aan een aanwijzing tot beschermd stadsgezicht, moet de gemeente een doeltreffend welstandsbeleid vaststellen als er sprake is van het toevoegen van balkons en uitbouwen (met eventueel een terras er op) op de begane grond. Dit beleid dient gebaseerd te zijn op de architectonische hoedanigheid van de achtergevels.
Beperking vergroting bouwvolume dakverdieping
Het huidige bestemmingplan biedt de mogelijkheid om de dakverdieping, die meestal minder diep is, volledig vol te bouwen gelijk aan de onderliggende verdiepingen. Het vorige bestemmingsplan liet dit niet toe. De gevolgen hiervan zijn door de initiatiefgroep meermalen beschreven. Nog los van aantoonbare schade voor de overburen, zoals minder zon en uitzicht, komen figuren uit de vastgoedwereld op dit bouwpotentieel af als vliegen op de stroop. Zij kapen bovendien de grote bovenwoningen voor de neus van woningzoekenden weg en splitsen de woning na vergroting van de daklaag in twee of drie kleine woningen. Het is uitermate cynisch dat particuliere ondernemers er in deze stad met zijn wereld beroemde woningbouwreputatie met de buit vandoor gaan ten koste van de zittende bewoners. Aam deze ongewenste ontwikkeling moet in het nieuwe bestemmingsplan een eind worden gemaakt.
Er zijn twee mogelijkheden om de vergroting van de dakverdieping tegen te gaan.
De meest doelmatige maatregel is het terugdraaien van het beleid naar het uitgangspunt van het vorige bestemmingsplan: vergroting van de dakverdieping is niet toegestaan.
De tweede mogelijkheid is om de vergroting alleen toe te staan als de belemmeringshoek ten opzichte van de overkant minder is de vijfenveertig graden. Hiermee wordt een oorspronkelijk en waardevol bouwvoorschrift die aan het stedenbouwkundig plan van Oud-Zuid te en grondslag ligt in ere hersteld.
Beperken van woningsplitsing
Bestaand of nieuw onderzoek naar de ontwikkeling van de woningvoorraad, de bevolkingsontwikkeling en de wenselijke bevolkingsopbouw naar gezinsgrootte en inkomen moet uitsluitsel geven over de wenselijkheid van woningsplitsing. In het bijzonder gaat het hierbij om de vraag of de beperkte voorraad grote en gewilde woningen in de ring 1880-1920 wel of niet gesplitst mogen worden. Het is bekend, het is bijna een mantra: er is een grote behoefte aan kleine woningen is, als gevolg van het grote aantal één- en tweepersoonshuishoudens enerzijds en de prijsopdrijving anderzijds. De nieuwbouwproductie in Amsterdam bestaat echter voor het overgrote deel uit kleine woningen. En het gaat hierbij om grote aantallen. De vraag is dus of het splitsen van grote woningen in de ring 1880-1920, relatief gering in aantal, veel toevoegt aan het oplossen van het tekort aan kleine woningen. Wij denken van niet. Behalve de vraag naar kleine woningen is er ook een vraag naar grote (woonwerk)woningen. De gemeente streeft bovendien naar een gemengde bevolkingsopbouw qua huishoudensgrootte en inkomen. Wees dus zuinig op het geringe percentage grote woningen in de Amsterdamse woningvoorraad en verbiedt woningsplitsing. Het is evident dat projectontwikkelaars hier anders over denken. Zij maken dankbaar gebruik van de mantra om zoveel mogelijk kleine woningen te bouwen. Wij preluderen met de stellingname om woningsplitsing in de ring 1880-1920 te verbieden op de uitkomst van het eerdergenoemde onderzoek.
Verdere beperking toe te voegen balkons
Ofschoon de afmetingen van toe te voegen balkons aan de achterzijde van de woonbebouwing in het nieuwe zogenaamde A2-beleid zijn teruggeschroefd, is deze beperking uit oogpunt van privacy en welstand onvoldoende. De toegestane lengte van een balkon is bijna zo breed als het pand zelf, met als gevolg een architectonisch beeld dat eerder thuishoort bij etagewoningen, zoals in Nieuw-Zuid en Buitenveldert, dan bij de zogenaamde maisonnettes (dubbele beneden- en bovenwoningen) in Oud-Zuid. Voor deze keuze is in het nieuwe A2-beleid geen ruimtelijke onderbouwing gegeven. Het lijkt op willekeur.
De initiatiefgroep heeft al eerder betoogd dat de vorm van het balkon functioneel en architectonisch moet aansluiten bij het woningtype en de gevelopbouw. Dat wil zeggen, het balkon mag niet breder zijn dan de aangrenzende kamer met de openslaande deuren. De afstand tot de dichtstbij zijnde erfgrens is in het A2-beleid nu afdoende geregeld. Door het balkon in te korten tot zo’n 4m is bovendien de privacy ten opzichte van de andere erfgrens sterk verbeterd. Over de diepte van het balkon verschillen de meningen vooralsnog, variërend van 1 m tot het huidige maximum van 1.25 m.
Verdere beperking aanbouwen op de begane grond
Volgens de jurisprudentie mogen bij overtuigende locatiespecieke omstandigheden beperkingen worden gesteld aan het vergunningsvrij bouwen. Op grond hiervan kan de diepte van een uitbouw op de begane grond van max. 4 m worden teruggebracht naar max. 2.5 m. Dit is althans het streven van de gemeente en dat is een goede zaak. Helaas zijn verdere beperkingen, voorgesteld door de initiatiefgroep Oud-Zuid niet overgenomen. Deze beperkingen hebben betrekking op de minimale afstand van een uitbouw tot de erfgrenzen van de buren. Nu mogen de zijgevels van de uitbouwen op de erfgrens opgetrokken worden met alle potentiele conflicten van dien. Hoe moet een zijgevel in de praktijk op de erfgrens gemaakt worden en vervolgens onderhouden zonder medewerking van de buren? Moeten deze buren ongewild betrokken worden bij een bouwinitiatief van een ander, waar ze waarschijnlijk meer last van hebben dan gemak? De gemeente maakt dergelijke conflicten mogelijk, maar distantieert zich vervolgens van de consequenties: conflicten zijn uw probleem, zoek het maar uit, het is een privaatrechtelijke kwestie. Dit staat ver af van een zorgvuldige belangenafweging. We hebben de rol van de overheid in deze al meermalen ter discussie gesteld. Tot op heden zonder succes.
In het nieuwe bestemmingsplan moet dit anders geregeld worden. We stellen derhalve opnieuw voor om bij een aanbouw een afstand van minimaal 50 cm tot de perceelgrens aan te houden voor de bouw en het toekomstig onderhoud, tenzij de betreffende buur zich schriftelijk akkoord verklaart met bouw tot de erfgrens. Een minimale afstand tot de erfgrens is ook gunstiger voor de privacy van de buren indien er een dakterras wordt aangelegd.
Onderkeldering
De aanleg van kelders onder bestaande woningen kan via het nieuwe bestemmingsplan aan banden worden gelegd. Of dit wenselijk is en in welke mate is mede afhankelijk van de randvoorwaarden die aan kelderbouw worden meegegeven, zoals:
- Duidelijkheid over het effect op het grondwater en bijpassende technische maatregelen.
- Er mogen geen ongelijke zettingen in de omgeving optreden.
- Schade en overlast vermijdende funderingstechnieken (schroefpalen).
- Overlast beperkende maatregelingen in de openbare ruimte.
- Verplichte informatie direct omwonenden.
- Handhaving en overheidscontrole.
Indien aan deze en mogelijk andere randvoorwaarden wordt voldaan, is er geen principieel bezwaar tegen woningvergroting door middel van ondergronds bouwen.
Het nemen van een voorbereidingsbesluit
In het kader van de planning van het nieuwe bestemmingsplan moet bekeken worden of en wanneer er een voorbereidingsbesluit genomen kan worden. Over het in te nemen standpunt hierover moet de gemeente transparant en goed onderbouwd met de buurt communiceren. Volgens het eerdergenoemde artikel in Het Parool geeft Van Doorninck stadsdelen de mogelijkheid om de boel te bevriezen: tot het bestemmingsplan er is, worden geen vergunningen verstrekt. Zo’n bevriezing heet in het jargon een voorbereidingsbesluit.
We nemen aan dat de wethouder hierop daadwerkelijk toeziet.
De initiatiefgroep Oud-Zuid
Maurits Klaren
28 augustus 2019