16 september 2023
Een verhandeling over de privaatrechtelijke belemmering
1. De privaatrechtelijke belemmering is een fenomeen waar de gemeente maar moeilijk mee uit de voeten blijkt te kunnen. Vandaar ook het regelmatig inconsistente handelen hierin. Soms zwicht de gemeente voor het argument van een benadeelde buur, dat een initiatiefnemer bij bijv. een voorgenomen inkassing (inhangen van een kelderbak bij onderkeldering) te ver penetreert in de gemeenschappelijke, mandelige muur, zonder dat de naaste buurman/eigenaar daarvoor toestemming heeft verleend. Een gevraagde omgevingsvergunning kan dan om die reden afgewezen worden. Maar vaker nog stelt de gemeente met dit feit niets te maken te hebben en verwijst ze voor dit probleem de buren/ slachtoffers naar de civiele rechter. Dan zijn de argumenten: Ja, er is wel een soort privaatrechtelijke belemmering, maar die is hetzij niet evident genoeg, dan wel die is nog niet vooraf vastgesteld door de burgerlijke rechter. De gemeente abstraheert dan van dit privaatrechtelijke bezwaar bij de vergunningverlening, en verleent domweg vergunning, ook al weet ze dat die nooit tot uitvoering zal kunnen komen en op zijn best tot heftige burenruzies gaat leiden. Hoogst ongelukkig! De gemeente verleent dan dus bewust een vergunning waarvan ze weet dat het een vodje papier zal blijven. Tenminste, als de buurman/slachtoffer voldoende Ausdauer (en finamciële middelen) heeft om de civielrechtelijke strijd aan te gaan (die hij trouwens niet kan verliezen).
Gemeentelijke vergunning geen vrijbrief
2. Breed verspreid is er het misverstand dat een verleende gemeentelijke vergunning, een vrijbrief zou geven aan de nieuwe vergunninghouder om zijn buren te terroriseren met wat hij maar wil uitspoken aan verbouwingsplannen. Buren laten zich daarmee dan intimideren, niet beseffende dat zo’n vergunning helemaal geen gedoogplicht voor omwonenden inhoudt, al helemaal niet als dat een aantasting betekent van het burenrecht ex BW. Een vergunning kan het burenrecht niet aantasten of opzij schuiven. Omgekeerd kan het burenrecht wel de uitvoering van een vergunning blokkeren. Daar zou meer gebruik van moeten worden gemaakt en het zou goed zijn als de gemeente zich daar ook eens reken-schap van zou geven.
De positie van de VvE
3. Ook over de positie van een VvE bij vergunningverlening valt nog wel iets te zeggen. Leidend hier zijn het reglement/de statuten van de VvE, plus wat er door de VvE resp. door de individuele appartementseigenaren m.b.t. verbouwing etc. mag worden beslist. De rechtsgeldige besluitvorming staat eveneens nauwkeurig en gedetailleerd in deze documenten omschreven. Je komt veel tegen dat een individueel appartementseigenaar, met voorbijgaan van de eigen VvE, vergunning aanvraagt bij en verkrijgt van de gemeente. Ook hier weer: de gemeentelijke beoordeling wordt puur beperkt tot de publiekrechtelijke kant van de zaak, met voorbijgaan aan de civiel-/burenrechtelijke (BW, VvE etc.). Je boven-/ benedenbuurman mag optoppen/onderkelderen van de gemeente zoveel hij wil, waarbij de gemeente niet is geïnteresseerd in het standpunt van de enige die hier rechtens werkelijk over gaat en mag beslissen, n.l. de ledenraad/het bestuur van de VvE. De beperkte (want louter publiekrechtelijke) toets door de gemeente pakt ook hier desastreus uit voor de onderlinge verhoudingen binnen de VvE, wanneer een lid zich bij verbouwingsplannen niet wenst te houden aan de eigen eerder aangegane lidmaatschapverplichtingen. Ten onrechte zwaait de vergunninghouder dan straks met het verkregen document alsof dat een vrijbrief vormt om de VvE-besluitvorming terzijde te schuiven. Ook hier zou de gemeente veel onheil kunnen voorkomen, door prudenter met vergunningverlening om te springen.