Geplaatst op

Het uitdiepen van kelders en souterains

Dat het uitdiepen van kelders en/of funderingsherstel mogelijk grote gevolgen kan hebben voor het woongenot van de buren is langzamerhand wel bekend geworden. De bouwwerkzaamheden duren meestal langer dan een jaar en als de aannemer zijn werk niet goed uitvoert of er onvoorziene omstandigheden optreden, kunnen er forse lekkages ontstaan met alle gevolgen van dien. Zie bijvoorbeeld onderstaande foto´s. Let wel: bewijzen dat de vochtschade een gevolg is van verbouwingen is altijd lastig.

Vochtschade op de beletage

Schimmel als gevolg van doorslaan van vocht

Muren beschimmeld

Meestal is er sprake van gemeenschappelijke scheidingsmuren. Om een kelderbak aan te brengen dient in deze zogeheten mandelige muur te worden geboord en niet zo klein beetje ook. Waar haalt iemand het recht vandaan dat zomaar te doen? Als buur kun je je daar tegen verzetten, vaak met succes. En wat vindt de VVE er van? Wat staat er in het huishoudelijk regelement?

Het is dus zaak dat iedereen de omgevingsalerts van de stadsdelen (via de app van uw stadsdeel) goed in de gaten houdt. Als er een omgevingsvergunning voor uitdiepen en/of funderingsherstel door uw buren wordt aangevraagd is het altijd verstandig daarop te reageren. Immers, in sommige bestemmingsplannen is het uitdiepen niet toegestaan, -zoals in het bestemmingsplan Museumkwartier/Valeriusbuurt-, maar het stadsdeel kan vaak van een afwijkingsbevoegdheid gebruikmaken en de vergunning toch verlenen.

U kunt reageren door bij de aanvraag van een omgevingsvergunning al meteen bezwaar te maken (dan weet de gemeente dat alvast) maar u kunt ook wachten tot de omgevingsvergunning verleend is en dan een bezwaarschrift indienen. Let u wel op de termijnen. U moet binnen 6 weken na publicatie een bezwaarschrift hebben ingediend, zoals ook op de omgevingsalert wordt aangegeven.

Overigens, het mooiste is natuurlijk als uw buren u tijdig inlichten. De ervaring leert dat dit niet altijd gebeurt.

Geplaatst op

Beleid Stadsdeel in zake kruimelgeval optopping gewijzigd.

Vanuit stadsdeel Zuid (SDZ) kreeg de initiatiefgroep laatst weer twee complete teksten binnen van weigeringen om omgevingsvergunningen (OV) te verlenen. In beide gevallen om optoppingen op het bestaande (platte) dak. De redeneringen in beide gevallen lopen geheel parallel, kennelijk is van gemeenschappelijke basisteksten gebruik gemaakt. Ze staan inmiddels niet meer op zichzelf; je moet wel concluderen dat het beleid van het SDZ echt “om” is op dit punt.

Optopping op zijn Roemeens

Wat betreft welstand:
   –   Allereerst worden met de initiatieven de maximale bouwhoogten zoals toegestaan in het bestemmingsplan (BP) flink overschreden, met ca 2 a 3 meter). Op zich mag de gemeente deze strijdigheid met het bestemmingsplan toestaan via een zgn. binnenplanse afwijkingsmogelijkheid, maar dan moet weer wel aan andere voorwaarden worden voldaan, met name moet Welstand akkoord gaan. Dat is hier niet het geval. (“Een positief advies van Welstand is niet aangetroffen”.)

Beschermd

Beschermd Stadsgezicht
   –   Verder wordt opgemerkt dat de nieuwe bouwlagen weliswaar wat naar achtereen zouden worden gebouwd (minder zichtbaar vanaf de straat en vanuit de binnentuinen), maar dat neemt niet weg dat daardoor toch “onevenredige afbreuk dreigt te worden gedaan aan het bestaande straat-, bebouwing- en gevelbeeld”, dat immers van hoge cultuur-historische en architectonische waarde is en door de bouw zou worden aangetast. “Het gebied heeft zelfs lang op de nominatie gestaan om te worden aangewezen tot rijksbeschermd stadsgezicht (!).

De omwonenden (!)
   –   Vanuit de hoger gelegen appartementen / woningen de directe omgeving  gezien, zouden die nieuwe opbouwen toch ook een rotgezicht opleveren. Deze bewoners rondom hebben belang bij het handhaven van de huidige kwaliteit en het beeld van de bebouwing, hetgeen sterk bijdraagt aan de kwaliteit van leven en wonen in deze hooggewaardeerde buurt.

Ruimtelijke ordening
   –   De bouw zou verder bijdragen aan het toch al kwetsbare maar nogal verrommelde daklandschap, hetgeen zich niet verdraagt met een goede ruimtelijke ordening;

Zon- en daglichttoetreding
   –   De bouw mag volgens het bestemmingsplan ‘geen onevenredige gevolgen hebben voor de zon- en daglichttoetreding van omliggende panden’ en voor buren en omwonenden. De bewijslast dat dit toch verantwoord zou zijn wordt (voortaan) dus bij de aanvragers gelegd, i.t.t. voorheen, toen je je als slachtoffer maar zelf moest verdedigen en zelf de bewijslast had dat het bouwinitiatief je ‘onevenredige schade’ toe zou brengen. De initiatiefnemers hebben in dit geval verzuimd om bezonningsstudies /-rapporten over te leggen waaruit zou blijken wat de effecten zouden zijn voor buren en omwonenden wat betreft dezon- en daglichttoetreding etc..

Precedentwerking
Kortom, deze besluiten leveren weer twee zeer bruikbare modelredeneringen op voor iedereen in Zuid, West of Oost die een bezwaarschrift wil formuleren tegen plannen van buren om de zolderverdieping te vergroten. Het is inmiddels het 7e a 8e geval waarin plannen voor optoppingen worden geweigerd! Afgewacht moet worden of de initiatiefnemers hiertegen in bezwaar en/of beroep zullen komen.  Daar hebben ze zes weken de tijd voor.