Help, buurman wil verbouwen! Wat nu? Een situatie waarmee veel buurtbewoners worden geconfronteerd. Wat is er aan de hand, wat overkomt mij nu; wat gaat er gebeuren? Wat moet ik, wat kan ik, waar moet ik terecht? Help!
Dergelijke (lichte) paniekgevoelens kunnen je dan overvallen. Toch is het van belang het hoofd koel te houden en goed na te gaan wat je kunt doen om jouw rechten, belangen en die van je pand en grond, adequaat te beschermen. Dat kun je alleen maar zelf!
- Wat staat je in zo’n situatie te doen en hoe kun je die rechten en belangen veiligstellen?
- Probeer allereerst na te gaan: wat is er echt aan de hand; wat gaat er (misschien) gebeuren? De beste weg is dan: ga eerst eens praten met de initiatiefnemer en vraag hem naar zijn plannen. Als hij te goeder trouw handelt, krijg je die vermoedelijk wel te zien en te horen. Dat levert een basis voor overleg.
- Niet te onderschatten probleem is: met wie heb je eigenlijk te maken? Wie is de opdrachtgever, de eigenaar van het pand dat aangepakt gaat worden? Wie is aanspreekbaar? Toch niet de werknemer ter plaatse die zegt jou niet te kunnen verstaan en soms beweert aan zijn eerste dag hier bezig te zijn. Bekend is ook dat sommige eigenaren/ projectontwikkelaars zich graag verschuilen achter onbereikbare 06-nummers, katvangers of vage B.V.s, om zich niet te laten aanspreken op hun verantwoordelijkheid voor wat er gebeurt en, erger nog, wat er mis gaat.
- Om een omgevingsvergunning te krijgen, moet de buurman met zijn aanvrage voor een vergunning en bijbehorende documenten naar het stadsdeel (SD). Dit publiceert het feit dat er een aanvraag is ingediend vervolgens op de eigen website onder ‘Bekendmakingen’, maar niet de inhoud ervan. Die website is openbaar toegankelijk; je kunt je er zelfs gratis op abonneren.
- Als belanghebbende kun je bij het SD inzage in de aanvrage krijgen en kun je zelfs kopieën daarvan meekrijgen, ook van de bijbehorende bouwtekeningen. Ook daarmee kun je het gesprek met de buurman ingaan. Wees niet te bang om duidelijk je mening te geven en sta op erkenning van je rechten en belangen. Ga ruzie niet per se uit de weg. Als je, zgn. om de lieve vrede met de buren, in feite over je heen laat lopen, krijg je in een latere fase vast en zeker alsnog ruzie. N.l. als de aannemer en je buurman zich proberen te onttrekken aan hun verant-woordelijkheid voor de jou toegebrachte schade. Bewijs hun schuld dan nog maar eens. Beter bijtijds ellende voorkomen dan naderhand moeten claimen of zelfs procederen!
- Je kunt in een aantal gevallen, na kennisname van de plannen, al dan niet samen met buren, je mening daarover geven in een zgn. ‘Zienswijze’ en deze naar het SD sturen, nog voordat de vergunning wordt verleend. Het SD kan daarmee rekening houden bij de besluitvorming over de toekenning van de vergunning en/of het stellen van voorwaarden daarbij. Of dat ook gebeurt is allerminst zeker. Dit geldt sinds kort alleen nog voor een zgn. ‘uitgebreide procedure’. Bij een ‘reguliere procedure’ is er sinds kort niet langer de mogelijkheid om voorafgaand aan de besluitvorming over de aanvrage, een zienswijze in te dienen. Niets weerhoudt je om dat toch wel te doen. Het heet dan een ‘premature zienswijze’. Of het effect zal hebben is iets anders.
- Vaak kun je je bezwaren het beste duidelijk maken of toelichten door te laten zien hoe de (ver)bouw voor jou en je woning zou uitpakken. Maar dan moet een ambtenaar van het SD wel bereid zijn serieus te komen kijken naar de situatie, in een zgn. ‘schouw’. Reken daar niet op; het SD is daar zelden toe bereid en oordeelt uitsluitend op basis van het dossier en uitgebrachte adviezen. Zijn een schouw en de feiten mogelijk verwarrend?
- Als de vergunning eenmaal is verleend wordt ook dat besluit weer gepubliceerd op de website van het SD onder ‘Bekendmakingen’, uitdrukkelijk níet de verleende vergunning zelf. Daar moet je als buur of anderszins belanghebbende zelf achterheen bij het SD. Ben je het als belanghebbende niet eens met de vergunning, dan kun je binnen zes weken een zgn. ‘Bezwaarschrift’ indienen bij het dagelijks bestuur van het SD. Let wel: die publicatie vindt soms pas weken later plaats dan het verlenen van de vergunning zelf; je zit dan dus al flink op achterstand in de tijd. Je bezwaarschrift heeft geen schorsende werking; de vergunninghouder kan intussen zijn gang gaan. Ook duurt het vaak enige tijd voordat je een afspraak krijgt met ambtenaren op het kantoor van het SD.
- Wat vaak wordt vergeten of verzwegen is dat een vergunning aan allerlei voorwaarden is gebonden. Er staat bijv. in dat bij de uitvoering de regels van het privaatrecht (BW) in acht genomen moeten worden en dus dat het bouw-project niet mag worden uitgevoerd indien en zolang er (nog) geen overeen-stemming is met het burenrecht. Ook moet doorgaans nog een bouwkundig constructierapport (o.a. over het draagvermogen van wanden of balken) worden goedgekeurd alvorens met de bouw mag worden begonnen. In die zin is de vergunning nog pas een voorlopige, zonder dat ze officieel zo heet. Initiatief-nemers verzwijgen dat graag of gaan er aan voorbij. Die gaan het liefst gewoon aan de slag nog vóórdat goedkeuring op de bouwconstructie is verleend. Dat mag officieel niet, maar ja…. De gevolgen van dit laakbare en wederrechtelijk handelen zijn in de buurt te zien. Dat kan, omdat het SD toch niet serieus controleert of handhaaft (“heeft hier in Zuid geen prioriteit”). Een vergunning is dus nooit meer dan een voorwaardelijke vergunning, maar wie weet dat?
- Indiening van zo’n constructierapport in een latere (de 2e) fase betekent ook dat buren of belanghebbenden hier geen zicht meer op hebben. Je hoort er niet van als het wordt ingediend; je kunt het als buur niet krijgen en dus ook niet laten beoordelen door een onafhankelijke derde, zoals bijv. de Vereniging Eigen Huis. In één geval zei een aannemer brutaalweg: “We moeten wel eerst bouwen, want dan pas zien we wat we tegenkomen en kunnen we zo’n rapport schrijven.” De vergunning zelf van het SD had hij immers al op zak. Oftewel: zoveel en zo snel mogelijk feiten scheppen is voor de initiatiefnemer en zijn maten het parool; een knappe jongen die de inmiddels begonnen bouw dan nog kan terugdraaien. Voorbeelden te over (o.a. Van Breestraat, Valeriusstraat, Vondelstraat).
- Na indiening van het Bezwaarschrift krijg je, vaak pas maanden later, een oproep om je bezwaren te komen toelichten in een vergadering met de Bezwaarschriftencommissie van het SD. Die adviseert het dagelijks bestuur van het SD of je bezwaarschrift al dan niet gegrond is. Je zit daar je zaak te bepleiten tegenover de initiatiefnemer/ vergunning-aanvrager (op dat moment inmiddels: vergunninghouder). Bovendien moet je je realiseren dat je bezwaar-schrift geen schorsende werking heeft, d.w.z. buurman mag er, althans wat de gemeente betreft, gewoon mee aan de slag. Zijn enige risico is dat de commissie je bezwaarschrift alsnog gegrond zou verklaren en de vergunning alsnog zou worden geweigerd, ingetrokken of van nadere voorwaarden voorzien. De kans daarop is klein omdat de beoordelingscriteria voor deze commissie dezelfde zijn als die gelden voor vergunningverlening. Buurman en zijn achterban weten dus doorgaans heel goed of ze een serieuze kans lopen om in de fase van het bezwaarschrift alsnog te gaan verliezen.
- De enige situatie waarin je bezwaarschrift wel schorsende werking heeft, is indien de ‘vergunning van rechtswege zou worden verleend’. D.w.z. dat het SD in de acht weken die daarvoor gelden, geen kans heeft gezien om de aanvrage te beoordelen. Bizar, maar dat komt in Zuid tientallen keren per jaar voor.
- Bereid je erop voor dat de Bezwaarschriftcommissie zich ook tot taak stelt ‘mediation’ tussen partijen te bedrijven. Daar is het dan eigenlijk al te laat voor, maar je kunt wel met die vraag worden geconfronteerd. De commissie straalt daarbij regelmatig overduidelijk uit wel te beseffen dat dit zinloos is en geen kansen heeft. Dit aanbod direct gewoon weigeren is wel zo helder en rustgevend.
- Doorgaans is de voorzitter van die commissie in jouw geval een stadsdeel-ambtenaar of een jurist van de centrale juridische dienst van de gemeente. Van werkelijke onafhankelijkheid is geen sprake. De gemeente/ het SD heeft er een handje van om zeker in eenvoudig ingeschatte gevallen eigen ambtenaren van de juridische dienst dat werk te laten doen. De zitting wordt doorgaans gezamenlijk door de commissie, de dossier houdende ambtenaar en vaak zelfs samen met de bouwinitiatiefnemer, maar buiten jou om, voorbereid. Inzet: hoe redden we de zaak voor de initiatiefnemer? Inderdaad, de slager die het eigen vlees keurt. In zo’n geval, waarin de gemeentelijke jurist het werk in de commissie samen met de ambtelijke dienst van Zuid voorbereidt heb je de bezwaarschriftenprocedure al van tevoren verloren. Zo iemand kun je dan later bij de bestuursrechter weer tegenkomen maar dan als advocaat van het SD. Over rolvermenging en -verwarring gesproken!
- Als je bezwaarschrift door de stadsdeelcommissie wordt afgewezen kun je vervolgens nog in beroep gaan bij de Bestuursrechter (Rechtbank Amsterdam, sector bestu
- ursrecht). Die bekijkt of het SD fouten heeft gemaakt, de rechten en belangen al dan niet zorgvuldig heeft gewogen en/ of zijn besluit goed heeft gemotiveerd. De bestuursrechter weegt dus niet de hier in het geding zijnde privaatrechtelijke belangen zélf af, maar bekijkt louter of het SD zijn werk ter zake goed heeft gedaan, zoals het in de afweging meenemen van de private rechten en belangen die in jouw zaak aan de orde zijn. Kan het SD in alle redelijkheid zijn gekomen tot zijn besluit zoals dat er ligt en is het zorgvuldig tot stand gekomen en goed gemotiveerd? Je hebt hiervoor geen advocaat nodig, je kunt daar zelf je zaak bepleiten en bent alleen griffierecht verschuldigd (ca € 170,-). Verlies je daar je zaak, dan kun je nog in hoger beroep bij de Raad van State in Den Haag.
Amsterdam, Initiatiefgroep Oud-Zuid
Versie 17 maart 2019