Het uitdiepen van kelders en souterains

Dat het uitdiepen van kelders en/of funderingsherstel mogelijk grote gevolgen kan hebben voor het woongenot van de buren is langzamerhand wel bekend geworden. De bouwwerkzaamheden duren meestal langer dan een jaar en als de aannemer zijn werk niet goed uitvoert of er onvoorziene omstandigheden optreden, kunnen er forse lekkages ontstaan met alle gevolgen van dien. Zie bijvoorbeeld onderstaande foto´s. Let wel: bewijzen dat de vochtschade een gevolg is van verbouwingen is altijd lastig.

Vochtschade op de beletage

Schimmel als gevolg van doorslaan van vocht

Muren beschimmeld

Meestal is er sprake van gemeenschappelijke scheidingsmuren. Om een kelderbak aan te brengen dient in deze zogeheten mandelige muur te worden geboord en niet zo klein beetje ook. Waar haalt iemand het recht vandaan dat zomaar te doen? Als buur kun je je daar tegen verzetten, vaak met succes. En wat vindt de VVE er van? Wat staat er in het huishoudelijk regelement?

Het is dus zaak dat iedereen de omgevingsalerts van de stadsdelen (via de app van uw stadsdeel) goed in de gaten houdt. Als er een omgevingsvergunning voor uitdiepen en/of funderingsherstel door uw buren wordt aangevraagd is het altijd verstandig daarop te reageren. Immers, in sommige bestemmingsplannen is het uitdiepen niet toegestaan, -zoals in het bestemmingsplan Museumkwartier/Valeriusbuurt-, maar het stadsdeel kan vaak van een afwijkingsbevoegdheid gebruikmaken en de vergunning toch verlenen.

U kunt reageren door bij de aanvraag van een omgevingsvergunning al meteen bezwaar te maken (dan weet de gemeente dat alvast) maar u kunt ook wachten tot de omgevingsvergunning verleend is en dan een bezwaarschrift indienen. Let u wel op de termijnen. U moet binnen 6 weken na publicatie een bezwaarschrift hebben ingediend, zoals ook op de omgevingsalert wordt aangegeven.

Overigens, het mooiste is natuurlijk als uw buren u tijdig inlichten. De ervaring leert dat dit niet altijd gebeurt.

Bouwwoede of Bouwdynamiek? NUL20 nr 99 juni 2019

Hoeveel verbouwingen kan een buurt aan? Bouwwoede of bouwdynamiek? De ongekende populariteit van Amsterdam en de almaar oplopende vierkantemeterprijzen dwingen de gemeente andermaal tot regulering. Na het beteugelen van de vakantieverhuur, gaat de gemeente nu de sterk toegenomen bouwdrift op, aan en onder bestaande woningen beperken. Maar de grote vraag is: waar ligt de balans? Een artikel in het blad NUL20:

https://www.nul20.nl/dossiers/bouwwoede-bouwdynamiek

Data hoorzittingen Stadsdeel Zuid

Over wanneer waar welke hoorzitting is wordt niets proactief gepubliceerd. Toch zijn de hoorzittingen openbaar. Om er achter te komen dient contact te worden opgenomen met het Juridisch Bureau van de gemeente, telefoon 020-2551440. Mailadres: jz.sdz@amsterdam.nl.

Hierbij een overzicht van de geplande zittingen van 4 sept t/m 14 okt 2019. Het Juridisch Bureau wijst er op dat de zittingen te allen tijde kunnen wijzigen.

Woensdag 4 sept 2019 11:00 uur Verleende OLO 3575965 Albert Hahnplantsoen 14

Donderdag 5 sept 2019  10:00 uur Verleende OLO 4258262 Willem Pastoorsstraat 45

Vrijdag 6 september       10:00 uur   Verleende OLO 3970951 Hemonylaan 14

Dinsdag 10 september   14:00 uur Verleende OLO 4308041 Beethovenstraat 124

Donderdag 12 september 15:30 uur Verleende OLO 4211239 Nicolaas Maesstraat 36

Maandag 16 september 14:00 uur Verleende OLO 4072669 Agamemnonstraat 7

Donderdag 19 september 10:00 uur  Verleende OLO 4184611 Valeriusstraat 223

Donderdag 19 september 11:00 uur          Verleende OLO 4082501 Achillesstraat 126

Donderdag 19 sept 12:00 uur Verleende OLO 4208837 Frans van Mierisstraat 62

Vrijdag 20 sept 10:00 uur Verleende OLO 4063477 Valeriusstraat 12/14/16 (3 zaken)

Maandag 23 sept 10:00 uur Verleende OLO 4003049 Bartholomeus Ruloffstraat 5

Woensdag 25 september 11:00 uur           geweigerde OLO 4187005 Rijnstraat 45

Donderdag 26 sept 10:00 uur geweigerde OLO 4006981 Jan van Goyenkade 13

Donderdag 26 sept 11:00 uur woningomzettingsverg. 2018-32659 Kastelenstraat 241-

Dinsdag 1 okt 2019 13:00 uur  Verleende (van rechtswege) 4253239 3e Schinkelstr.29

Woensdag 2 okt 10:00 uur Woningonttrekkingsverg.2019-35062 Kuipersstraat 170

Dinsdag 8 oktober           11:00 uur              Verleende OLO 4258424 P.C. Hooftstraat 167

Woensdag 9 oktober      11:00 uur              Verleende OLO 4220715 Sarphatipark 75

Donderdag 10 oktober 10:00 uur              Verleende OLO 4334425 Valeriusstraat 131

Donderdag 10 oktober 11:00 uur          Verleende OLO 4315193 Nicolaas Maesstraat 118

Maandag 14 oktober      10:00 uur           Verleende OLO 3762397 Albrecht Dürerstraat 7

Overzicht locaties bekendmakingen

12 mei 2019

Cornelis Krusemanstraat: 19; 21.
Cornelis Schuytstraat: 49-51; 57. 
De Lairessestraat: 7, 13; 35; 50H; 105; 98; 112-II; 113; 119; 127. 
Dufaystraat: 8H. 
Emmastraat 3; 5; 31-II; 42; 44. 
Emmalaan 8H. 
Hacquartstraat: 17. 
Johannes Verhulststraat: 2A; 4; 4-II;72-II; 76-II; 85H; 94-II; 103H; 115-H;  141-H; 141-III; 155-II; 168H; 170-II;178H; 180-II; 198-II; 200-II; 204; 214H. 
Johannes Vermeerstraat: 50-II. 
Frans van Mierisstraat: 62-III; 76-II; 80-II; 92; 103-II;  113H; 131H. 
Jacob Obrechtstraat: 9H; 55;  57, 69. 
Jan van Goyenkade: 13. 
J.W. Brouwersstraat: 24-III. 
Koninginneweg: 6, 13; 29-31;  60-II; 81III; 83-II; 125H; 146-A; 155C; 134;  138H; 140H; 146A;164H;  176-III; 181H; 224-I-II-III; 155C; 
Lomanstraat: 67; 95; 74H; 81; 82H; 112. 
Nicolaas Maesstraat: 68-O; 78-E; 118-II; 100. 
Oranje Nassaulaan: 10; 15; 21;  42. 
Saxen-Weimarlaan: 8A3; 28h; 28-III; 36H, 39; 58H. 
Sophialaan: 31. 
Van Breestraat: 183H: 163H; 137; 159H; 151-II; 115H; 117D (2x);  163H; 97H/II; 177; 183H;  142H; 144; 160; 190H: 188H; 168; 160; 48II; 42H; 118-II; 148H; 94; 177; 191H.Van Baerlestraat 154H. 
Van Eeghenlaan: 15. 
Van Eeghenstraat 43;-II 47-II; 94; 96; 98; 99; 104; 206; 111-II; 61H; 177. 
Valeriusplein: 16; 26; 32-A; 34. 
Valeriusstraat: 6-III; 10H; 12H (2x); 14; 14-III; 16; 25-III; 30H; 55H-III; 59H; 65H; 131-II; 123-II; 136-II;  138H; 156; 158-III; 178H; 190H; 214H; 223II; 227H; 229H; 233H; 241H;  250-III; 266. 
Willemsparkweg: 34-II; 80; 110-B; 126;  117-D;  174; 165H; 183H; 199H. 

Dd 27 april 2019

Cornelis Krusemanstraat: 19; 21.
Cornelis Schuytstraat: 49-51; 57.
De Lairessestraat: 7, 13; 35; 50H; 105; 98; 112-II; 113; 119; 127.
Dufaystraat: 8H.
Emmastraat 3; 5; 31-II; 42; 44.
Emmalaan 8H.
Hacquartstraat: 17.
Johannes Verhulststraat: 2A; 4; 4-II;72-II; 76-II; 85H; 94-II; 103H; 115-H;  141-H; 141-III; 155-II; 168H; 170-II;178H; 180-II; 198-II; 200-II; 204; 214H.
Johannes Vermeerstraat: 50-II.
Frans van Mierisstraat: 62-III; 80-II; 92; 103-II;  113H; 131H.
Jacob Obrechtstraat: 9H; 55;  57, 69.
Jan van Goyenkade: 13.
J.W. Brouwersstraat: 24-III.
Koninginneweg: 6, 13; 29-31;  60-II; 81III; 83-II; 125H; 146-A; 155C; 134;  138H; 140H; 146A;164H;  176-III; 181H; 224-I-II-III; 155C;
Lomanstraat: 67; 95; 74H; 82H; 112.
Nicolaas Maesstraat: 68-O; 78-E; 118-II; 100.
Oranje Nassaulaan: 10; 15; 21;  42.
Saxen-Weimarlaan: 8A3; 28h; 28-III; 36H, 39; 58H.
Sophialaan: 31.
Van Breestraat: 183H: 163H; 159H; 151-II; 115H; 117D (2x);  163H; 97H/II; 177; 183H;  142H; 144; 160; 190H: 188H; 168; 160; 48II; 42H; 118-II; 148H; 94; 177; 191H.
Van Baerlestraat 154H.
Van Eeghenlaan: 15.
Van Eeghenstraat 43;-II 47-II; 94; 96; 98; 99; 104; 206; 111-II; 61H; 177.
Valeriusplein: 16; 26; 32-A; 34.
Valeriusstraat: 6-III; 10H; 12H (2x); 14; 14-III; 16; 25-III; 30H; 55H-III; 59H; 65H; 131-II; 123-II; 136-II;  138H; 156; 158-III; 178H; 190H; 214H; 223II; 227H; 229H; 233H; 241H;  250-III; 266.
Willemsparkweg: 34-II; 80; 110-B; 126;  117-D;  174; 165H; 183H; 199H

Dd 17 maart 2019

Cornelis Krusemanstraat: 19; 21.
Cornelis Schuytstraat: 49-51; 57.
De Lairessestraat: 13; 35; 50H; 105; 98; 112-II; 113; 127.
Dufaystraat: 8H.
Emmastraat 3; 5; 31-II; 42; 44.
Emmalaan 8H.
Hacquartstraat: 17.
Johannes Verhulststraat: 2A; 4; 4-II;72-II; 94-II; 103H; 141-III; 155-II; 168H; 178H; 180-II; 198-II; 200-II.
Johannes Vermeerstraat: 50-II.
Frans van Mierisstraat: 80-II; 92; 103-II;  113H.
Jacob Obrechtstraat: 9H; 55;  57.
Jan van Goyenkade: 13.
J.W. Brouwersstraat: 24-III.
Koninginneweg: 13; 29-31;  60-II; 81III; 83-II; 146-A; 155C; 138H; 140H; 146A;164H; 181H; 224-I-II-III; 155C;
Lomanstraat: 67; 95; 74H; 82H; 112.
Nicolaas Maesstraat: 68-O; 78-E; 118-II; 100.
Oranje Nassaulaan: 15; 42.
Saxen-Weimarlaan: 28h; 28-III; 36H, 58H.
Sophialaan: 31.
Van Breestraat: 183H: 163H; 159H; 151-II; 117D (2x);  163H; 97H/II; 177; 183H;  142H; 144; 160; 190H: 188H; 168; 160; 48II; 42H; 118-II; 148H; 94; 177
Van Baerlestraat 154H.
Van Eeghenlaan: 15.
Van Eeghenstraat 47-II; 94; 96; 98; 99; 104; 206; 111-II; 61H; 177.
Valeriusplein: 16; 26; 32-A; 34.
Valeriusstraat: 6-III; 12H (2x); 14; 14-III; 16; 25-III; 30H; 55H; 59H; 65H; 131-II; 123-II; 136-II; 138H; 156; 158-III; 178H; 190H; 214H; 227H; 229H; 233H; 250-III.
Willemsparkweg: 34-II; 80; 110-B; 126;  117-D;  174; 165H; 183H; 199H.

Wat te doen bij een bekendmaking

Help, buurman wil verbouwen! Wat nu? Een situatie waarmee veel buurtbewoners worden geconfronteerd. Wat is er aan de hand, wat overkomt mij nu; wat gaat er gebeuren? Wat moet ik, wat kan ik, waar moet ik terecht? Help! 

Dergelijke (lichte) paniekgevoelens kunnen je dan overvallen. Toch is het van           belang het hoofd koel te houden en goed na te gaan wat je kunt doen om jouw           rechten, belangen en die van je pand en grond, adequaat te beschermen. Dat kun je alleen maar zelf! 

Een kruimelgeval kan heel ingrijpend zijn
  1. Wat staat je in zo’n situatie te doen en hoe kun je die rechten en belangen veiligstellen? 
  2. Probeer allereerst na te gaan: wat is er echt aan de hand; wat gaat er (misschien) gebeuren? De beste weg is dan: ga eerst eens praten met de initiatiefnemer en vraag hem naar zijn plannen. Als hij te goeder trouw handelt, krijg je die vermoedelijk wel te zien en te horen. Dat levert een basis voor overleg. 
  3. Niet te onderschatten probleem is: met wie heb je eigenlijk te maken? Wie is de opdrachtgever, de eigenaar van het pand dat aangepakt gaat worden? Wie is aanspreekbaar? Toch niet de werknemer ter plaatse die zegt jou niet te kunnen verstaan en soms beweert aan zijn eerste dag hier bezig te zijn. Bekend is ook dat sommige eigenaren/ projectontwikkelaars zich graag verschuilen achter onbereikbare 06-nummers, katvangers of vage B.V.s, om zich niet te laten aanspreken op hun verantwoordelijkheid voor wat er gebeurt en, erger nog, wat er mis gaat. 
  4. Om een omgevingsvergunning te krijgen, moet de buurman met zijn aanvrage voor een vergunning en bijbehorende documenten naar het stadsdeel (SD). Dit publiceert het feit dat er een aanvraag is ingediend vervolgens op de eigen website onder ‘Bekendmakingen’, maar niet de inhoud ervan. Die website is openbaar toegankelijk; je kunt je er zelfs gratis op abonneren. 
  5. Als belanghebbende kun je bij het SD inzage in de aanvrage krijgen en kun je zelfs kopieën daarvan meekrijgen, ook van de bijbehorende bouwtekeningen. Ook daarmee kun je het gesprek met de buurman ingaan. Wees niet te bang om duidelijk je mening te geven en sta op erkenning van je rechten en belangen. Ga ruzie niet per se uit de weg. Als je, zgn. om de lieve vrede met de buren, in feite over je heen laat lopen, krijg je in een latere fase vast en zeker alsnog ruzie. N.l. als de aannemer en je buurman zich proberen te onttrekken aan hun verant-woordelijkheid voor de jou toegebrachte schade. Bewijs hun schuld dan nog maar eens. Beter bijtijds ellende voorkomen dan naderhand moeten claimen of zelfs procederen! 
  6. Je kunt in een aantal gevallen, na kennisname van de plannen, al dan niet samen met buren, je mening daarover geven in een zgn. ‘Zienswijze’ en deze naar het SD sturen, nog voordat de vergunning wordt verleend. Het SD kan daarmee rekening houden bij de besluitvorming over de toekenning van de vergunning en/of het stellen van voorwaarden daarbij. Of dat ook gebeurt is allerminst zeker. Dit geldt sinds kort alleen nog voor een zgn. ‘uitgebreide procedure’. Bij een ‘reguliere procedure’ is er sinds kort niet langer de mogelijkheid om voorafgaand aan de besluitvorming over de aanvrage, een zienswijze in te dienen. Niets weerhoudt je om dat toch wel te doen. Het heet dan een ‘premature zienswijze’. Of het effect zal hebben is iets anders. 
  7. Vaak kun je je bezwaren het beste duidelijk maken of toelichten door te laten zien hoe de (ver)bouw voor jou en je woning zou uitpakken. Maar dan moet een ambtenaar van het SD wel bereid zijn serieus te komen kijken naar de situatie, in een zgn. ‘schouw’. Reken daar niet op; het SD is daar zelden toe bereid en oordeelt uitsluitend op basis van het dossier en uitgebrachte adviezen. Zijn een schouw en de feiten mogelijk verwarrend?  
  8. Als de vergunning eenmaal is verleend wordt ook dat besluit weer gepubliceerd op de website van het SD onder ‘Bekendmakingen’, uitdrukkelijk níet de verleende vergunning zelf. Daar moet je als buur of anderszins belanghebbende zelf achterheen bij het SD. Ben je het als belanghebbende niet eens met de vergunning, dan kun je binnen zes weken een zgn. ‘Bezwaarschrift’ indienen bij het dagelijks bestuur van het SD. Let wel: die publicatie vindt soms pas weken later plaats dan het verlenen van de vergunning zelf; je zit dan dus al flink op achterstand in de tijd. Je bezwaarschrift heeft geen schorsende werking; de vergunninghouder kan intussen zijn gang gaan. Ook duurt het vaak enige tijd voordat je een afspraak krijgt met ambtenaren op het kantoor van het SD. 
  9. Wat vaak wordt vergeten of verzwegen is dat een vergunning aan allerlei voorwaarden is gebonden. Er staat bijv. in dat bij de uitvoering de regels van het privaatrecht (BW) in acht genomen moeten worden en dus dat het bouw-project niet mag worden uitgevoerd indien en zolang er (nog) geen overeen-stemming is met het burenrecht. Ook moet doorgaans nog een bouwkundig constructierapport (o.a. over het draagvermogen van wanden of balken) worden goedgekeurd alvorens met de bouw mag worden begonnen. In die zin is de vergunning nog pas een voorlopige, zonder dat ze officieel zo heet. Initiatief-nemers verzwijgen dat graag of gaan er aan voorbij. Die gaan het liefst gewoon aan de slag nog vóórdat goedkeuring op de bouwconstructie is verleend. Dat mag officieel niet, maar ja…. De gevolgen van dit laakbare en wederrechtelijk handelen zijn in de buurt te zien. Dat kan, omdat het SD toch niet serieus controleert of handhaaft (“heeft hier in Zuid geen prioriteit”). Een vergunning is dus nooit meer dan een voorwaardelijke vergunning, maar wie weet dat? 
  10. Indiening van zo’n constructierapport in een latere (de 2e) fase betekent ook dat buren of belanghebbenden hier geen zicht meer op hebben. Je hoort er niet van als het wordt ingediend; je kunt het als buur niet krijgen en dus ook niet laten beoordelen door een onafhankelijke derde, zoals bijv. de Vereniging Eigen Huis. In één geval zei een aannemer brutaalweg: “We moeten wel eerst bouwen, want dan pas zien we wat we tegenkomen en kunnen we zo’n rapport schrijven.” De vergunning zelf van het SD had hij immers al op zak. Oftewel: zoveel en zo snel mogelijk feiten scheppen is voor de initiatiefnemer en zijn maten het parool; een knappe jongen die de inmiddels begonnen bouw dan nog kan terugdraaien. Voorbeelden te over (o.a. Van Breestraat, Valeriusstraat, Vondelstraat). 
  11. Na indiening van het Bezwaarschrift krijg je, vaak pas maanden later, een oproep om je bezwaren te komen toelichten in een vergadering met de Bezwaarschriftencommissie van het SD. Die adviseert het dagelijks bestuur van het SD of je bezwaarschrift al dan niet gegrond is. Je zit daar je zaak te bepleiten tegenover de initiatiefnemer/ vergunning-aanvrager (op dat moment inmiddels: vergunninghouder). Bovendien moet je je realiseren dat je bezwaar-schrift geen schorsende werking heeft, d.w.z. buurman mag er, althans wat de gemeente betreft, gewoon mee aan de slag. Zijn enige risico is dat de commissie je bezwaarschrift alsnog gegrond zou verklaren en de vergunning alsnog zou worden geweigerd, ingetrokken of van nadere voorwaarden voorzien. De kans daarop is klein omdat de beoordelingscriteria voor deze commissie dezelfde zijn als die gelden voor vergunningverlening. Buurman en zijn achterban weten dus doorgaans heel goed of ze een serieuze kans lopen om in de fase van het bezwaarschrift alsnog te gaan verliezen. 
  12. De enige situatie waarin je bezwaarschrift wel schorsende werking heeft, is indien de ‘vergunning van rechtswege zou worden verleend’. D.w.z. dat het SD in de acht weken die daarvoor gelden, geen kans heeft gezien om de aanvrage te beoordelen. Bizar, maar dat komt in Zuid tientallen keren per jaar voor. 
  13. Bereid je erop voor dat de Bezwaarschriftcommissie zich ook tot taak stelt ‘mediation’ tussen partijen te bedrijven. Daar is het dan eigenlijk al te laat voor, maar je kunt wel met die vraag worden geconfronteerd. De commissie straalt daarbij regelmatig overduidelijk uit wel te beseffen dat dit zinloos is en geen kansen heeft. Dit aanbod direct gewoon weigeren is wel zo helder en rustgevend. 
  14. Doorgaans is de voorzitter van die commissie in jouw geval een stadsdeel-ambtenaar of een jurist van de centrale juridische dienst van de gemeente. Van werkelijke onafhankelijkheid is geen sprake. De gemeente/ het SD heeft er een handje van om zeker in eenvoudig ingeschatte gevallen eigen ambtenaren van de juridische dienst dat werk te laten doen. De zitting wordt doorgaans gezamenlijk door de commissie, de dossier houdende ambtenaar en vaak zelfs samen met de bouwinitiatiefnemer, maar buiten jou om, voorbereid. Inzet: hoe redden we de zaak voor de initiatiefnemer? Inderdaad, de slager die het eigen vlees keurt. In zo’n geval, waarin de gemeentelijke jurist het werk in de commissie samen met de ambtelijke dienst van Zuid voorbereidt heb je de bezwaarschriftenprocedure al van tevoren verloren. Zo iemand kun je dan later bij de bestuursrechter weer tegenkomen maar dan als advocaat van het SD. Over rolvermenging en -verwarring gesproken! 
  15. Als je bezwaarschrift door de stadsdeelcommissie wordt afgewezen kun je vervolgens nog in beroep gaan bij de Bestuursrechter (Rechtbank Amsterdam, sector bestu
  16. ursrecht). Die bekijkt of het SD fouten heeft gemaakt, de rechten en belangen al dan niet zorgvuldig heeft gewogen en/ of zijn besluit goed heeft gemotiveerd. De bestuursrechter weegt dus niet de hier in het geding zijnde privaatrechtelijke belangen zélf af, maar bekijkt louter of het SD zijn werk ter zake goed heeft gedaan, zoals het in de afweging meenemen van de private rechten en belangen die in jouw zaak aan de orde zijn. Kan het SD in alle redelijkheid zijn gekomen tot zijn besluit zoals dat er ligt en is het zorgvuldig tot stand gekomen en goed gemotiveerd? Je hebt hiervoor geen advocaat nodig, je kunt daar zelf je zaak bepleiten en bent alleen griffierecht verschuldigd (ca € 170,-). Verlies je daar je zaak, dan kun je nog in hoger beroep bij de Raad van State in Den Haag. 

Amsterdam, Initiatiefgroep Oud-Zuid 

Versie 17 maart  2019

Beleid Stadsdeel in zake kruimelgeval optopping gewijzigd.

Vanuit stadsdeel Zuid (SDZ) kreeg de initiatiefgroep laatst weer twee complete teksten binnen van weigeringen om omgevingsvergunningen (OV) te verlenen. In beide gevallen om optoppingen op het bestaande (platte) dak. De redeneringen in beide gevallen lopen geheel parallel, kennelijk is van gemeenschappelijke basisteksten gebruik gemaakt. Ze staan inmiddels niet meer op zichzelf; je moet wel concluderen dat het beleid van het SDZ echt “om” is op dit punt.

Optopping op zijn Roemeens

Wat betreft welstand:
   –   Allereerst worden met de initiatieven de maximale bouwhoogten zoals toegestaan in het bestemmingsplan (BP) flink overschreden, met ca 2 a 3 meter). Op zich mag de gemeente deze strijdigheid met het bestemmingsplan toestaan via een zgn. binnenplanse afwijkingsmogelijkheid, maar dan moet weer wel aan andere voorwaarden worden voldaan, met name moet Welstand akkoord gaan. Dat is hier niet het geval. (“Een positief advies van Welstand is niet aangetroffen”.)

Beschermd

Beschermd Stadsgezicht
   –   Verder wordt opgemerkt dat de nieuwe bouwlagen weliswaar wat naar achtereen zouden worden gebouwd (minder zichtbaar vanaf de straat en vanuit de binnentuinen), maar dat neemt niet weg dat daardoor toch “onevenredige afbreuk dreigt te worden gedaan aan het bestaande straat-, bebouwing- en gevelbeeld”, dat immers van hoge cultuur-historische en architectonische waarde is en door de bouw zou worden aangetast. “Het gebied heeft zelfs lang op de nominatie gestaan om te worden aangewezen tot rijksbeschermd stadsgezicht (!).

De omwonenden (!)
   –   Vanuit de hoger gelegen appartementen / woningen de directe omgeving  gezien, zouden die nieuwe opbouwen toch ook een rotgezicht opleveren. Deze bewoners rondom hebben belang bij het handhaven van de huidige kwaliteit en het beeld van de bebouwing, hetgeen sterk bijdraagt aan de kwaliteit van leven en wonen in deze hooggewaardeerde buurt.

Ruimtelijke ordening
   –   De bouw zou verder bijdragen aan het toch al kwetsbare maar nogal verrommelde daklandschap, hetgeen zich niet verdraagt met een goede ruimtelijke ordening;

Zon- en daglichttoetreding
   –   De bouw mag volgens het bestemmingsplan ‘geen onevenredige gevolgen hebben voor de zon- en daglichttoetreding van omliggende panden’ en voor buren en omwonenden. De bewijslast dat dit toch verantwoord zou zijn wordt (voortaan) dus bij de aanvragers gelegd, i.t.t. voorheen, toen je je als slachtoffer maar zelf moest verdedigen en zelf de bewijslast had dat het bouwinitiatief je ‘onevenredige schade’ toe zou brengen. De initiatiefnemers hebben in dit geval verzuimd om bezonningsstudies /-rapporten over te leggen waaruit zou blijken wat de effecten zouden zijn voor buren en omwonenden wat betreft dezon- en daglichttoetreding etc..

Precedentwerking
Kortom, deze besluiten leveren weer twee zeer bruikbare modelredeneringen op voor iedereen in Zuid, West of Oost die een bezwaarschrift wil formuleren tegen plannen van buren om de zolderverdieping te vergroten. Het is inmiddels het 7e a 8e geval waarin plannen voor optoppingen worden geweigerd! Afgewacht moet worden of de initiatiefnemers hiertegen in bezwaar en/of beroep zullen komen.  Daar hebben ze zes weken de tijd voor.